大卖场货柜货贺开发服务商-上城 中庭 视频院 卓 位 学校区 小商店 区 大大卖场 办工楼 购物服务中心学校 配套设施 五三星级级度假酒店 城 住宅房 网紅店 大型超市 商业房 市場 用户       据世邦魏理仕年发布的《全球购物中心发展报告》显示，深圳在建购物中心以万平方米的数量，位列全球第一位。按照国际标准，人均零售商业面积保持在~平方米之间为佳。而排在第一位的南山区人均购物面积为平方米，已超出国际标准。中国赢商网大数据中心最新监测数据则表明，上半年，深圳购物中心空置率环比增幅高达。其中，核心商圈购物中心平均空置率为，高于警戒值个百分点；非核心商圈购物中心平均空置率为，高于警戒值个百分点。种种迹象表明，局部区域的市场饱和之势已经出现。局部的过剩导致竞争愈发激烈，部分购物中心生存日益艰难。然而，在一些城区购物中心过剩的同时，另一些区域购物中心却严重不足，出现失衡现象。继年月南山区万平方米的万象天地、年月宝安区万平方米的壹方天地开业后，年月，万平方米的深业上城在甲醛味尚未散尽、入驻率未过半的情况下，便仓促开业。而在年，共有个购物中心准备上马，总面积达万平方米，相当于个标准足球场的面积。快速增长带来过剩危机从年深圳第一家真正意义上的购物中心米乐m6 城市广场开业到年底，据赢商网和中联购的数据统计，深圳共拥有购物中心个，意味着每年平均开业家购物中心。而自年起，购物中心的开业速度明显加快，平均每年家。截至年底已开业购物中心面积达万平方米。按照国际标准，人均零售商业面积（这里主要是针对规模以上购物中心面积的统计数据，等同于人均购物中心面积）保持在~平方米之间为佳。排在第一位的南山区人均购物面积为平方米，已超出国际标准。加上年全年即将入市的购物中心面积万平方米，结合年预计的新增人口，超出部分还会进一步加大。而福田区、龙华区这两个区的人均购物中心面积也将突破国际标准。“你要看存量商业面积的表现好坏，它活着，就是合理的；它如果死了，那就是不合理的。”——亚洲购物中心协会副会长郭增利说。赢商网预测，随着新增量供应的持续入市，年下半年深圳购物中心平均空置率将上升到~，而全市平均空置率警戒值约为。在店面空置的同时，年全年商场整体租金也无明显增长，为元平方米月，与年基本持平。招商不利、租金低迷，通常是购物中心过剩的预警。“随着购物中心商品迭代速度加快、同质化程度加深，来自其他区的客人越来越少了。”——海岸城策划总监蹇波透露。旧城改造助推商业爆发年月，颇受瞩目的万象天地开业，以万平方米的特大面积居原特区内购物中心体量之最。该项目源于深圳最大的城市更新项目——大冲村旧改。年末开拆的湖贝村，规划有不少于万平方米的商业面积，巨型购物中心呼之欲出。年，位于福田的岗厦旧改项目也将产生一个超级巨无霸——卓悦中心，两期建筑面积高达万平方米。“现在的购物中心基本上都来源于城市更新。”深圳市规划与国土资源委员会相关负责人一言道破购物中心大爆发的“玄机”。购物中心往往是作为一种商业配套出现在城市综合体当中。深圳市南山区规划局相关人士认为：“对于开发商来说，办公楼加购物中心的结合是物业租售的最合理方案。”而住宅的价格也会因为购物中心的存在而得到助推。郭增利表示，即使运营购物中心暂时赚不到钱，“但是可以通过住宅的溢价反哺购物中心。”购物中心带来的土地增值也是其受到青睐的原因之一。“好的购物中心它必然是赚钱的，但实际上商业真正赚钱的是来源于地块的增值，光靠运营，它的利润并不可观。但是如果把这个区域商圈做起来以后，他的土地增值、物业增值以及资本市场上的运作，带来的利润远大于你去经营它本身。”有着十年商业地产从业经验的某业内人士分析道。生存艰难靠餐饮凑人气“年轻、时尚、体验”“集购物、休闲、娱乐为一体”，是深圳大部分购物中心所谓的“主题定位”；网红店、快时尚成了购物中心的标配：喜茶在两年内已入驻超过家购物中心；、成为了各大商场竞相争抢的对象。而那些不能在短期内迅速盈利的特色品牌、亲民小店，仍然被大部分购物中心拒之门外。无论是大众化的粗糙定位，还是大量雷同品牌的引入，都体现了深圳购物中心被动迎合大众的慌乱之态。当持续不断的供应汹涌入市时，市场竞争变得愈发激烈，购物中心快速生长前期所采用的粗放经营模式也日渐暴露出问题。盲目复制，让消费者产生了审美疲劳。笔者走访了深圳近十家购物中心，所发放的份问卷显示，约的消费者认为深圳购物中心存在品牌同质化问题，其中有超过的消费者表示非常反感购物中心品牌同质化。盲目增加或减少某种业态，并不能拯救购物中心生存困局，反而会破坏商业市场生态。“深圳已经有很多购物中心的业态出现严重失衡。”郭增利谈道。结构失衡导致有些区域“无物可购”据笔者统计，年底，深圳全市人均购物中心面积为平方米，还不到人均购物中心面积~平方米的国际标准。这表明，在一些城区出现过剩现象的同时，另一些区域却严重不足。不足主要体现在原特区外一些区域，如宝安区、龙岗区、盐田区、大鹏新区、坪山区和光明新区的人均购物中心，均处于全市平均值以下。光明新区仅有一家光明中心城区的光翠路上坐落着光明新区唯一一家真正意义的购物中心——光明广场。然而推门而入，里面光景与沿街商铺并无太大区别。商场首层中庭有一块地方空置，陈列着大批降价衣服，“特惠元”的促销牌颇引人注目。对于经常光顾的黄小姐来说，来这家购物中心更多还是逛超市，满足她买水果蔬菜的日常生活需求。的运营总监彭先生也透露，这边的消费需求并不能被满足，“有大批人选择去香港购物。”根据年当地常住人口万来算，光明新区的人均购物中心面积只有平方米，不及南山区的。东部三区仍待发展同样处于“零售寒带”的还有盐田、坪山、大鹏三（新）区，截至年底，其人均购物中心面积为分别为平方米、平方米、平方米，均在全市平均线之下。家住坪山坑梓的吴欣琪，是一个喜欢逛街的年轻女生。为了和同学出门购物，周末一大早，她就从家出发，搭乘一个半小时交通工具，转乘两次，才能到达位于龙岗区的万科广场。谈到家周围的日常购物场所，她叹了口气说：“家附近一直没有购物中心开业，平时年轻人去得最多的只有麦当劳、肯德基、电影院。”盐田区的情况也不容乐观。乐活城是该区唯一的社区型购物中心，开业三年内人流稀少。“这个购物中心就在我家对面，当初看见在建还是蛮开心的，但现在看起来，和百货没有什么区别。”市民王先生如此描述道。截至去年年底，盐田、坪山、大鹏、光明四个（新）区一共仅有家购物中心，总面积均不超过万平方米，不及南山区十五分之一。政策助力补齐短板对此不平衡情况，政府有关部门已有对策。《深圳市年城市建设与土地利用年度计划》提到了深圳个重点发展片区，其中就有光明新区的光明凤凰城、坪山区的坪山中心区、大鹏新区的深圳国际生物谷坝光核心启动区。年发布的《深圳经济特区一体化建设攻坚计划（~年）》也在极力加大政策、资源等向原特区外地区的倾斜力度。在市经贸信息委的刘勉科长看来，依托旅游业发展的大鹏新区还是很有发展空间的：“现在有家五星级酒店在建，等到基础设施越来越完善，人口素质越来越高，服务于游客的大型购物中心也指日可待。”盐田区购物中心相对匮乏主要是因为人口太少，的常住人口万，仅高于大鹏新区，位居全市倒数第二。市规土委负责全市法定图则修订的李副处长向笔者透露，在盐田未来的规划中，商业量确实不会太大。但小梅沙片区则被普遍看好。目前正在整体改造的小梅沙，目标是世界级的旅游景点。“极有可能产生一个大型购物中心。”李副处长说。