乐队组合办工餐桌椅车辆-古城镇 位 区 间 共公钢结构建筑 傅物馆 店面 场地设施 大酒店 城 坊 古民居 娱乐会所 市场中 和城       该类型街区以拥有高品质的文化遗产为核心特质。街区的空间格局、特色建筑及遗存的文化资源本身具有极高的历史文化研究价值，物质遗产与非物质遗产构成旅游开发的核心吸引物。从街区格局、空间尺度及资源现状来看，该类型街区一般具有以下四个特征：相比于线性的街道，该类街区一般规模较大，通常以古城片区的形式存在，其中保存有大量的特色建筑，代表着其所在区域的传统建筑文化精华，历史研究价值和文化保护价值较高。由珍贵的建筑遗产群落构建的大尺度空间，形成区别于现代城市新区的相对独立的特色风貌区。该类街区通常以“城”的概念存在，其空间格局一般在相对较长的历史时期内未经大的变动，街区内拥有保存相对完好的城墙、街道以及庙宇、宫殿、衙门、监狱等城市公共建筑，有着历经千百年形成的城市肌理。街区内的生活文化与生活场景保存着传统地域特色，并由于本地居民的世代延续，传统的生活文化在其间得以不间断地传承与延续，民间生活所蕴含的各类非物质文化遗产具有典型的区域代表性，并与物质遗产空间共同构成街区文化保护的主体。该类街区所构建的古城，一般在历史上就是重要的区域中心，承载着带动区域发展的重要功能。在政治、经济、文化、军事、宗教、建筑、艺术等方面拥有不可替代的区域地位，是研究某一区域发展历程的历史活标本。高品位文化遗产性历史街区的旅游开发，应建立在文化遗产保护基础之上，不以单纯的经济利益为目标。处理好保护与开发的关系，促进保护与开发的良性互动，是街区旅游发展可持续的根本所在。系统梳理挖掘街区内文化遗产资源，并通过科学评估，确定各类文化遗产的保护等级和保护方式，鉴别出应谨慎进行旅游开发或者近期不具备开发条件的文化遗产，同时对于适宜进行旅游开发的文化遗产进行开发分期、开发强度和开发控制措施的设计，以此将旅游开发对文化遗产的消极影响降至最低。从旅游策划角度，合理设计各类适宜开发文化遗产资源的旅游产品转化方式，明确重点开发的核心产品和辅助产品，构建系统的旅游产品谱系。由于该类街区规模较大，旅游业态构成相对复杂，环境控制相对困难。因此，在规划层面，按照街区内不同片区的资源特色、开发强度和产业基础，设计和规范旅游业态，剔除不利于遗产保护与旅游开发的业态，引入与街区环境氛围相融合的业态，并提出业态与环境控制的具体指标，是该类街区旅游开发与遗产保护的重要举措。为保证文化遗产的完整性和旅游开发的可控性，该类街区的旅游开发一般由政府主导、市场经营、社会监督，实施统一管理、统一开发的模式。根据街区特征及地方经济产业发展情况，选择适合街区发展与文化保护的开发管理模式，是决定街区旅游开发成败的关键因素之一。由于该类街区文化遗产品级较高，在开发过程中，应避免低层次开发思路，注重品牌化、高端化的打造。鉴于该类街区规模较大，独立性突出，因此可以与所在城市品牌捆绑，也可以塑造自身独立品牌。选择适合的品牌塑造方式，并制定长期的品牌营销策略，有利于街区旅游品质升级，持续增强街区的市场影响力，为街区的发展和保护吸引更多的支持与关注。持续的运营体系，不仅是街区旅游发展的需要，同时也是街区文化遗产保护的需要。从规划层面，规划街区旅游收益模式，确定街区管理、基础设施建设、文化保护、居民安置等在旅游收入中所占比重，设计当地居民的参与途径和安置方式，妥善处理管理者、经营者、居民与游客的利益关系，形成可持续性的、兼顾街区旅游发展与文化保护的运营机制。该类街区一般由于缺乏可见的核心历史文化载体，现实旅游资源品级不高。但街区所在区域历史悠久，记忆厚重，拥有较高的潜在文化开发价值。如何复原街区历史记忆，振兴街区文化产业，是该类街区旅游发展的核心问 题。这类街区一般具有以下特征：该类街区一般在历史上曾是所在城市的核心区，或在文化、政治、商贸、军事等方面，拥有无可取代的区域地位，街区历史记忆的复兴对于城市文化品牌塑造和城市历史记忆保护具有重大意义。街区文化悠久，历史厚重，但随着时代更迭，最重要的历史建筑和街区格局已不复存在，致使街区历史文化缺乏适当的物质载体，街区传统氛围和街区记忆在街区现代化进程中逐步丧失。该类街区由于传统文化环境逐渐消失，街区文化特征不明显，导致街区发展缺乏文化竞争力，亟须通过历史记忆复兴，重新找回街区特色，巩固街区的历史地位，重现街区的历史繁华，并以此推动街区经济、文化、产业的整体发展。该类街区的旅游开发，关键是找到最具复原价值的核心记忆载体，并确立街区记忆复原的方式，以此构筑起街区核心吸引力。因此，需要明确以下操作要点：系统研究街区历史发展进程，从漫长繁乱的街区发展脉络中，梳理出街区历史文化发展主线，确定最具代表性的街区文化类型和最具复原价值的历史时段，并以此剥离出街区历史记忆复原的物质与非物质载体，主要包括已经消失的历史建筑、历史景观、民俗文化、节庆节日等，从而为街区记忆的科学复原奠定良好基础。根据复原对象的特征，并结合街区的经济、产业、旅游开发的基础现状，选择适当的街区记忆复原方式。目前国内外街区记忆复原主要有重要节点复原、片区式复原、创意性复原和标示性复原等几种方式。小规模街区一般采用单一的复原方式，而规模较大的街区，则可兼具几种复原方式。1） 重要节点复原：对街区重要的历史建筑、构筑物、历史标志景观进行原址复原，以此形成街区重要的景观节点。2） 片段式复原：对街区重要的街道段落、特色居住片区、重要节庆活动场所等，进行复原与再造，打造特色旅游产业发展空间。3） 创意性复原：对街区历史遗址进行全面保护，在此基础上，主要通过主题公园、主题博物馆、主题节庆等方式，将街区历史文化与创意旅游项目相结合，对街区记忆进行创意性复原。4） 标示性复原：在全面保护街区现状的基础上，对街区历史记忆脉络以及重要遗址遗迹进行系统整理，主要通过历史解说系统的构建，将街区历史文化进行标示性再现。在确定街区记忆复原方式的基础上，从建筑设计、景观设计、项目策划、活动策划等多个方面，给出具体的街区记忆复原方案，构建街区文化旅游的核心吸引物体系。对于历史建筑物和构筑物的复原，应尽量尊重历史记载，在体量、风格、细节处理上，恢复历史原貌；对于街区特殊空间和街道段落的恢复，则可与街巷的居住环境改善相结合，融入历史文化特色的同时，适应现代生活需要；对于主题公园、博物馆等创意性项目的设计，则可以在吸收历史元素的基础上，进行创新演绎，使其更符合游客体验需求；对于解说标示系统的建设，在解说设施风格和解说词设计方面，既体现历史文化元素，又可融入旅游化演绎，以街区历史可读性提升为主要目标。在确立街区历史记忆复原方案，构建街区历史文化游赏格局的基础上，系统规划街区的游赏线路、游赏方式，并建设以街区历史文化为主题的餐饮住宿、娱乐等设施，规范街区旅游业态，估算各类设施的规模，以此构建完善的游赏体系。本模式所针对的街区主要指以商业功能为主，并具有重要景观价值和历史积淀的区域。该类街区一般为城市的传统商业区，在城市商业发展历程中占据重要地位。该类街区一般地处码头、寺庙周边或城市物资集散地周边，历史上就是城市重要的传统商业区，承担着重要的商业贸易和物资交流功能。街区商业历史悠久，商业文化积淀深厚，是所在城市传统商业文化的重要源头。街区以销售最具城市代表性的传统商品为特色，作为城市传统商业文化的保存典范，街区内“老字号”店铺汇集，城市传统商业品牌荟萃，以“老字号”、历史商业景观、传统商品制作工艺等为代表的商业文化遗产得以保留和传承，对于外地游客具有天然的旅游吸引力。相比于普通的现代商业街，该类街区仍然保存着较为传统的街区风貌，街区肌理和沿街建筑没有受到严重破坏，虽然部分街区的单体建筑保护等级不高，但街区本身风貌具有较强的地方特色，具有一定的开发与保存价值。1） 商业发展历史追溯：系统研究街区商业发展历史，总结评估街区的商业价值、历史价值和文化价值。2） 商业文化遗产梳理：主要对街区内保存的老字号店铺、传统商品制作工艺以及独特的商业景观等商业遗产现状进行现场调查，确定重点保护与开发的商业文化遗产。3） 特色商业景观整理：主要对街区商业发展的物质空间进行系统整理，包括街区肌理分析，街区内具有保护价值的建筑物及构筑物以及与街区商业发展相关的商埠码头、集市、街碑、牌坊、牌匾等历史风物梳理，确定旅游化的保护及利用方式。对街区目前商业发展现状进行系统评估，主要包括街区商业业态构成、商业文化保护与旅游利用现状、主要消费群体构成及消费偏好、街区商业发展环境与氛围，并最终明确提出街区目前面临的主要问题与发展困境，找到推动街区商业升级与旅游发展的切入点。基于旅游开发前提下的传统商业街区升级，不仅包括商业品质的提升，同时也包括街区保护与旅游产业发展，因此规划方案应从业态选择、旅游发展、街区保护等多个方面，制定全方位的街区发展升级策略。1） 商业业态筛选策略：制定商业业态筛选原则与标准，量化街区商业业态容量，明确街区商业业态调控方向；明确提出重点发展业态、限制发展业态和应剔除的业态，形成较为合理的业态构成比例。2） 商业文化保护策略：明确街区风貌保护与改造原则及思路，明确街区历史文化资源利用方式。提出主题化的街景设计原则，以景观化的方式，重塑或提升街区空间的历史感、文化感。3） 旅游产业发展策略：明确旅游产业定位，制定旅游产业发展战略；明确各阶段的旅游产业发展重点。在升级策略的指导下，制定全方位的街区旅游利用方案，细致策划街区商业遗产和商业活动的旅游转化方式，依托特色空间，设计重点旅游项目，构建旅游吸引物体系。商业遗产转化：老字号保护、传统手工技艺传承与振兴、土特产品牌化经营、基础传统商业活动的旅游节庆策划。新型商业策划：依托街区的环境氛围与特色空间，策划新型旅游商业业态，除商业遗产之外，为游客提供文化体验、时尚休闲类旅游产品。游赏空间构建：通过主题景观设计和街区历史风物恢复，优化街区游赏环境，打造以观光为核心的历史文化游赏空间。为迎合旅游业发展，规划方案还应关注游客中心、旅游住宿设施、餐饮娱乐、解说系统等其他配套设施与活动的策划与设计，以此增强街区旅游服务功能，形成较为完善的旅游服务体系。在旅游利用大命题下，传统商业街区的发展方式将面临重大转变。首先在消费群体上，从以本地人为主逐步转向以面向外地游客为主；在商业功能上，从提供日常生活服务到提供旅游服务为主。构建合理的运营管理体系，塑造独特街区品牌，保持街区持续吸引力，也将成为该类街区成功开发的关键。1） 运营管理模式：可分为开发商管理模式、社区管委会管理模式和商户协会管理模式三种类型，根据街区具体情况，选择适当的运营管理方式。2） 品牌营销模式：基于旅游开发的传统商业街区品牌营销模式，可分为：依托传统商业活动的节庆式营销模式；借势老字号商业品牌的捆绑营销模式；依托新型旅游项目的街区品牌重塑模式。该类街区一般处于城市老城区内，街区居民以本地居民为主，内部保留较为传统的街区肌理和街区风貌。由于街区居住功能的不间断性，独具本地特色的居住文化与生活方式得以传承和延续，街区既是特色居住空间，也具有一定的文化保存价值。该类街区一般拥有大量品质较好的民居建筑，建筑风貌传统、体量适中、细节精致，堪称代表区域民居建筑的精品，较适宜改造成为高品位的旅游度假设施。该类街区一般依山傍水，附近拥有温泉、森林、湖泊等具有养生度假价值的生态资源，街区生态环境良好；街区内部空间尺度适宜，街区氛围闲适宜居，具有较高的居住价值和休闲价值，较为适合开发度假类旅游产品。系统梳理街区的各类旅游资源，从文化、生态、居住、度假等多个层面，系统评估街区价值，分析街区度假旅游开发潜力。2） 生态价值：重点分析街区内部及周边的主要生态资源以及所具有的游憩、休闲、养生等多种价值。基于街区的价值，明确街区发展定位，并根据街区现实情况，确定街区旅游开发的总体策略和开发模式。1） 总体定位：明确街区旅游总体定位，按照开发目标和开发方向，可分为传统文化度假地、时尚度假地、养生度假地、高端商务度假地等几种类型。2） 市场定位：分析街区度假产品，重点面向消费群体构成以及消费偏好，为街区项目策划提供市场研究支持。3） 发展策略：根据街区旅游启动模式，可分为：旅游地产撬动策略、街区整体改造策略、主题文化引领策略等。根据街区主要资源特色，策划街区重点度假项目及主推度假产品，构建街区度假旅游开发的核心载体。1） 重点度假项目：选择产权式酒店、院落式民居酒店、生态养生度假区、商务私人会所、会议度假区等不同的模式，构建街区最大的核心度假项目。2） 主要度假产品：依据街区主要开发的度假项目类型和目标市场需求偏好，策划街区的主要度假产品体系，主要分为文化度假产品、养生度假产品、商务度假产品、会议度假产品等，构建适合街区特色的度假产品谱系。除了度假空间的打造之外，结合街区其他旅游资源，设计辅助型的旅游产品及旅游设施。其中辅助性产品重点包括：街区观光产品、民俗体验产品、时尚休闲产品、生态休闲产品等类型。旅游设施则包括游客中心、解说系统、大众餐饮与住宿设施、特色商业设施等，从而形成较为完善的街区旅游服务体系。此类街区的旅游开发，重点要协调好本地居民日常生活与外来游客度假活动的关系，其中政府、开发商、居民是核心利益相关方。在街区开发运营过程中，构建兼顾多方利益主体的运营管理模式，设计街区旅游收益构成及收益分配方式，策划街区品牌塑造及营销方式，也是街区旅游开发成功的关键环节。文章来源于大地风景国际咨询集团，版权归原作者所有，与大家共同分享，明日更多商业地产精彩内容敬请期待，欢迎转发，感谢订阅。