可组合构成的会议平板室楼家具沙发-阅览室馆 箱 剧乐部 系 共亨会议平板室楼空間 建身房 区 会议平板室楼空間 座 市厂 流水线工 书法办公楼 别墅式单身单身公寓 长租别墅式单身单身公寓 商业 室 个流水线工 别墅式别墅式单身单身公寓 会议平板室 坊       2018年，如果联合办公要用一个关键词概括的话，我认为是“暗流涌动”。随着行业的深度调整，联合办公行业在2018年已经开始出现优胜劣汰，资本向头部企业集中的趋势非常明显。有关专家认为，未来除了规模以外，联合办公更重要的是为企业提供服务的能力，其他因素已经不能构成市场竞争力了。12月上旬，我有幸受邀去上海参加GCUC全球联合办公峰会，启发颇多，因此特地花了几天时间，思考分析2019年联合办公的未来走势，整理出16大猜想，个人浅见，愿能抛砖引玉。据不完全统计，2018年联合办公领域投融资大事件已达10起，且大多数在B轮之后，且融资额多为亿元级别，总融资额高达50亿元。以优客工场、WeWork、氪空间、米域等知名联合办公品牌为代表的联合办公品牌倍受资本青睐。不差钱的优客工场D轮融资2亿美元。有意思的是，谈到D轮融资，优客工场创始人兼董事长毛大庆表示，未来全球共享办公市场可以容得下两家超级巨头。但是，现在市场上联合办公品牌达到600多家，2019年，资本对联合办公领域投钱会继续疯狂，还是会有所节制？值得重点关注。接着上面的话题，在GCUC全球联合办公峰会上，好租联合创始人朱理透露：2017-2018年间，联合办公行业至少发生了8次企业收并购和品牌合并，行业集中度进一步提高，据预测，未来TOP30企业将占据超过70%的市场份额。优客工场全资并购洪泰创新空间、并购无界空间、收购wedo联合创业社、并购Workingdom等；WeWork中国25亿元人民币并购裸心社；People Squared(P2)和WALNUT宣布合并……按照这样的趋势，2019年，并购潮应该还会持续。对于联合办公品牌，跟谁睡，还是被别人睡，最终都是商业行为，一定都希望1+1>2。究竟如何组合，P2创始人郑健灵说的一句话倒是比较贴切：“把每个空间想象成一个人，人要有自己的个性和家庭背景，好的结合，第一要看家长，家长的意见是非常重要，从各自角度来讲，一部分是股东和管理决策人的意见，一方面是能不能登对，或者基因有互补。人在一起最终目的是生产更好的下一代，不同的基因当中互补是不是可以带来更多的想象空间。”长租公寓去年站在风口，今年却站在了“舆论风口”，从“抢房乱象”到“甲醛事件”，再到“爆仓跑路”，今年部分长租公寓品牌方没有少上头条。相比于长租公寓的多事之秋，2018年，联合办公看起来风平浪静，其实也有不少“暗流涌动”。 一些办公品牌存在恶性商业竞争，如低价倾销、恶意挖角等行为。所以，在GCUC全球联合办公峰会上，《反对恶性竞争及加强行业自律的联合声明》发布，参与发布联合声明的企业包括优客工场、P2、We+酷窝、梦想加、纳什空间、Distrii办伴、侠客岛里、XNode、好租、迈点等，承诺公平竞争，维护行业健康。可以说，这一举动值得肯定，但是2019年，究竟会起到多大的作用，只能拭目以待。今年11月22日，氪空间宣布将让利1亿元，拿出全国十余个社区的办公工位，以最低五折的价格优惠提供给全国5000家中小微企业。另外，氪空间还推出了“砍价抢工位”的小程序，凡是有办公空间需求的企业或个人，均可邀请好友助力砍价，最低可以获得原工位服务费五折的优惠。而据媒体报道，在北京的联合办公市场，惨烈的“价格战”虽然尚未发生，但记者通过走访一些联合办公品牌后发现，在年底时租赁工位，除了CBD之外的区域，几乎都能拿到折扣。现在分析下来，恐怕不能把这种折扣行为简单看成是营销手段，这种规模的优惠活动也从侧面说明了联合办公行业竞争异常激烈。尽管联合办公成本远低于普通写字楼办公成本已经成为企业共识，但是由于种种原因，联合办公大口“蚕食”传统写字楼时机尚早。那么在有限的蛋糕里，怎样抓住入住企业的“成本痛点”？在服务升级的基础上，还能为他们开源节流，恐怕是联合办公品牌必须面对的问题。加上整个经济环境大背景影响，以此推论，2019年，工位价格仍有继续下行的可能。由于市场需求原因，联合办公阵地普遍分布在北上广一线城市，据米域创始人兼CEO冯印陶介绍，米域致力于城市老旧及历史建筑的深度美学改造，所有空间均位于市中心核心位置，在外滩、南京西路、淮海路、静安寺、大虹桥商圈皆有布局，距离地铁站均在5分钟步程之内。好租联合创始人朱理则透露，从数据来看，市场的角度来说 2018年初始至今，一线城市的联合办公网点环比增速已较去年相比不断下降，多个准一线城市及二三线城市呈现出潜力。这是不是意味着一线城市联合办公市场布局基本形成一定格局，二三四线城市的春天已经到来。比如成都，有联合办公品牌直接把总部搬到了成都，看重的就是这里的未来。GCUC全球创始人Liz Elam女士说，每年她都要写篇文章分析联合办公的趋势，今年她发现一个新的趋势，就是分化。因为竞争非常激烈，所以需要找到新的方式，要差异化竞争，现在全球已经有些空间是专门针对记者，专门针对女性，还有专门针对摩托车一族，这个叫做市场细分当中某一个垂直领域，专注于这样一个领域的空间。据腾讯12月19日报道，女性共享办公空间The Wing在最新一轮融资中获得了红杉资本(Sequoia Capital)的支持。这家初创公司宣布进行C轮融资，准备融资7500万美元。联合办公空间完全针对女性进行设计，里面配有会议室、咖啡厅、图书馆、哺乳间、美容室、淋浴间等等。The Wing的工作人员大多数是女性，其空间是由女性建筑师设计的。她表示，联合办公空间的设计非常糟糕的情况，这类文章太多了。因为这个空间既要对内向的人，也要对外向的人都兼容，没有设计思维，一定会很糟糕。有的联合空间6—8年以后就要重新设计，设计升级换代是必然，所以要有更合理的设计方案。根据我的观察，目前国内一些所谓联合办公空间整个设计还是比较“土包”的，设计不能成为一个概念或者噱头，一些酒店式公寓也经常玩这样的噱头，酒店房间里加个冰箱，就变成“酒店式公寓“，这是十分可笑的。2019年，重视设计，让设计真正的为空间里的人服务，为空间需求服务，这也是大势所趋。不少联合办公品牌都试图贴上“科技“的标签。梦想加智能产品部总经理罗楷表示，梦想加有句口号叫“你的未来办公室”，是一个比较注重在科技办公和智能办公方向的智能办公企业。无独有偶，纳什空间也在做“超级办公室”，纳什空间合伙人史志隽在其主题分享《科技改变办公生态》中也多次强调科技对未来办公的重要性，指出科技会改变办公空间和办公方式，纳什做了智能办公解决方案，甚至能依靠大数据系统帮助入住企业解决融资难的问题。今年以来，云端办公，万物互联、智能空间屡屡成为联合办公领域的“热词”，但同时米乐m6 也看到，一些所谓的科技缺乏真正的应用价值，甚至未能给空间赋能，有些科技缺乏场景化设计，成为鸡肋，有些科技过于同质化，缺乏竞争力。2019年，科技赋能是办公的必然，但是在运营和设计上怎么更贴近人性，更加实用，是运营方要更加深入思考的问题。如今的联合办公已不仅仅满足于打造空间，对于空间内容的植入、打造空间社群，各大联合办公品牌都在不断探索。前有P2跨界阿里巴巴、太合音乐集团、牛奶集团和以太坊等各行业致力于打造垂直产业空间；后有优客工场跨界新派公寓、裸心社跨界湾流国际、纳什空间跨界自如等公寓，建立年轻人的新生活方式；再有联合办公跨界互联网巨头、酒店、文化娱乐和餐饮等。所有这些跨界，最终都是为了寻找自己所属的社群，但是2018年跨界失败的案例也很多，很多所谓的跨界叫好不叫座，属于自嗨型，没有到达人生的高潮，甚至扯到了自己的蛋。主业没做好，就开始各种跨界，肯定是本末倒置，2019年，联合办公肯定还会对跨界继续痴迷追求，但是苦练内功，还是非常重要。开展活动，生活美学培训，健身俱乐部，甚至是举办相亲会……联合办公的社群活动在2018年是精彩纷呈的。根据亿欧的报道，以优客工场为例，有19万线上注册会员，225个社区，12000家企业用户，在37座城市管理将近突破将近70万平方米的管理面积，为丰富和增加增值服务的收入，参与主办、承接的社群活动达到27600余场，其包含音乐、体育、艺术、科技、文化等社群。作为最早在中国开始做联合办公的企业P2，社群属性是P2得以成长的本质原因，P2旗下针对不同人群（如商务人群、音乐人等）打造了三个系列，通过和产业头部资源达成合作，为产业下游新型企业提供场地、办公以及资源嫁接等方面的诉求。那么，在2019年，怎么样玩好社群，社群价值如何更大挖掘，社群怎么为商业模式服务，也是需要进一步摸索。最近接受迈点网“大家“记者专访的WeWork大中华区总经理直接断言，全球化社区才是未来办公的趋势！今天再来看WeWork的业务版图，早已不是最早的单纯的办公业态，而是WE社区。在这个“WE”字系的社区里已经有了Work(Powered by we、Wework labs、Conductor)、Live、Love、Congregate、Grow和Play，涵盖了办公、居住、健身房和教育等多业态。如果说社群是一栋楼，那么社区则是一座综合体。但是搭建社区，并不是每一个联合办公品牌方都能够做到的，具体怎么玩？相信在2019年，会有更多的风景可看。在上一篇“高Sir观察”里，我在讲述“商业空间”时，特地介绍了“城市更新”背景下，商业空间的蝶变。举万科的例子：城市更新是万科的深耕领域，未来三年内，北京万科每年会拿出100亿元左右资金用于城市更新项目收并购，具体收购商场、酒店、写字楼等旧的物业资产，改造成现代化写字楼对外出租。联合办公品牌和地产商有着千丝万缕的联系，都是新空间经济，那么，如何和地产商深耕合作，在“城市更新”的东风下实现共赢，也是2019年一个有趣的猜想。瑞安房地产执行董事、中国新天地执行董事张斌认为，不要做传统地产商，要有资产价值的视角。以瑞安为例，瑞安房地产所持有的商业资产其实在上海已经是遥远领先，有167万方，里面接近一半是办公，如果按照工位的折算方法，已经超过了10万个工位。这样的资产持有对瑞安房地产是非常重要，但是事实上真正持有这些资产并不重要，重要的是能不能以资产价值视角来组织自己的商业。联合办公运营商其实也需要有地产商的思维，面对市场的变化，要有长远的视角，资产价值驱动可能更为重要。有时候，并不在于你拥有多少商业空间，而在于你怎么运营这样的空间，才能打造产业生态系统。可以想见，2019年，地产商将继续谋求自己的壁垒做的更高，他们在打探联合办公，同样联合办公也需要研究地产商思维，这应该也是一个有趣的“博弈”。WeWork来到中国，2018年，中国的联合办公企业也在跃跃欲试，请进来走出去，似乎是商业的永恒旋律。WE+酷窝创始人刘彦燊介绍说，WE+酷窝全国17个城市有52个空间，在国外也有，包括芬兰、赫尔辛基，他们在美国和澳洲准备设点，还在谈判之中，香港马上要出来。优客工场现在已经覆盖了国内535个城市，拥有将近230个联合办公空间，同时国外也布局了新加坡、美国、印尼，中国台北和香港都有布局。2019年，究竟是国内深耕，还是国内国外齐头并进，一定也是联合办公企业要思索的问题。刘彦燊认为，有人看到是联合办公行业，他看到的是地产+联合办公的概念。未来，办公商业跟住宅界限是越来越模糊，所以这个产品包括了很多，如果把自己只是局限在联合办公这些空间里面，发展肯定是有限，所以联合办公“不止是空间”。这应该是往重里做的思维方式。也有一种观点认为，联合办公现在最弱的依然是运营，不少地产商都在转型朝轻资产方向做，联合办公再朝重里做，一定会很累，效果也不会好。当然，个人认为，无论是往重里做，还是往轻里做，都是战略思维，而战略思维的制定决定取决于商业模式的全面思考。GCUC全球创始人Liz Elam女士在分享时特别提到了“健康”一词。中国人们希望空气质量是更好，这样有更好的空气流通的地方，人们愿意去那里办公。然而还有一个更重要的是心理健康。全球最大一个健康杀手是抑郁症，通过联合办公使得人与人之间的友情可以解决抑郁症的问题。通过联合办公这样一种业态可以去拯救生命，人们在一个好的环境下办公自然会身心健康，从这个意义上说，这就是联合办公很多人没有发现的价值。为什么越来越多的年轻人渴望“砸烂格子间”，因为传统的办公模式压抑人性，让人“格式化”，缺乏创造力，而联合办公背后则链接的是生活方式。综上，有趣的空间，成就有趣的社会。没有人愿意成为“格子间动物”和“公司僵尸”，所以从这个意义上来讲，联合办公从业者必须要有情怀，而不仅仅把它作为谋利的商业，这是一项“幸福产业“，它为人们追求美好生活制造一个终极梦想。2019年，这16个猜想，值得关注和期待。高松元，原新浪区域总编辑、腾创新媒体学院创始人、商业空间研究学者、财经专栏作家。目前研究兴趣主要集中在旅游、酒店及大住宿、长租公寓、联合办公、商业地产等新空间领域。迈点空间租赁，是迈点网旗下最具商业价值的空间租赁行业分享、交流、互动平台。这里有最全、最新的资讯报道，为你提供公寓/共享办公/房地产金融/商业地产/写字楼/物业第一手“参考消息”，以及最具科技感的创客心得。